O objetivo desse texto é trazer informações relevantes para pessoas interessadas em regularizarem seu imóvel através de uma ação de adjudicação compulsória. Trata-se de um instrumento muito útil para suprir o descumprimento da obrigação de entrega da escritura de compra e venda por culpa do vendedor.
Escritura de compra e venda?
A escritura de compra e venda é um instrumento público emitido pelo cartório de notas, na qual constam as informações relativas a uma operação imobiliária de venda de um imóvel. Geralmente esse documento é entregue pelo vendedor ao comprador, na conclusão do pagamento do imóvel a ser adquirido. Com esse documento em mãos, o comprador pode, de fato, realizar o registro da propriedade em seu nome.
O Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/02) determina que a propriedade imobiliária somente se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Nesse sentido, o título translativo seria o título de transferência, ou seja, a própria escritura pública de compra e venda do imóvel. Por essa razão, podemos afirmar que não há aquisição da propriedade até que essa escritura seja registrada.
Importante esclarecer que não basta ter a escritura de compra e venda, porque se esse título não for levado a registro não haverá efetiva transferência da titularidade do bem imóvel. Para registrar esse título, o interessado deverá levá-lo ao cartório de registro imobiliário da circunscrição do bem, geralmente o cartório imobiliário do município ou da região na qual o bem fica localizado.
Cartório de Registro Imobiliário
Importante tecer algumas considerações acerca do Cartório de Registro Imobiliário, uma vez que costuma haver uma certa confusão por parte do adquirente, que muitas vezes acaba confundindo este cartório com o oficial de notas. Veja bem, a escritura da qual falamos anteriormente é elaborada por um tabelião de notas, mas deve ser levada a registro junto ao oficial de registro. Sim, são dois cartórios distintos!
O primeiro cartório (de notas) elabora a escritura enquanto o cartório de registro faz o registro desta escritura, com fim de consolidar a transferência da propriedade. Um serviço é complementar ao outro. Se não for realizado o registro, não há propriedade à luz da legislação. De semelhante forma, não realizada a escritura de compra e venda não será viável o registro.
A Lei dos Registro Públicos (Lei 6.015/76) disciplina o funcionamento dos cartórios de registros imobiliários a partir do art. 167, delimitando sua competência e os atos que poderão ser praticados. Em suma, um dos principais objetivos desse tipo de cartório é manter o registro do imóvel atualizados e disponíveis a todos.
Promessa de Compra e Venda
Quando uma compra de imóvel é ajustada costuma-se elaborar uma promessa de compra e venda, contrato preliminar a escritura, que contém todas as condições de pagamento e descrição detalhada do imóvel a ser entregue. Ao final do pagamento, esse contrato preliminar deve ser aperfeiçoado para se tornar definitivo, ou seja, deve ser realizada a escritura de compra e venda.
Necessário fazer a diferenciação entre a escritura de compra e venda e o instrumento de promessa de compra e venda. A primeira permitirá a transferência da propriedade quando registrada, o segundo gera a expectativa de direito de aquisição, mas não é suficiente para efetivação da transferência de propriedade.
Por isso, ainda que o instrumento de promessa seja averbado na matrícula do imóvel, ele não alcançará os mesmos efeitos do registro da escritura de compra e venda. A averbação da promessa na matrícula funciona como um meio de salvaguardar os direitos do promitente comprador, porém não é indispensável para a posterior realização da transferência da propriedade tal qual a escritura.
De toda forma, recomenda-se a elaboração de instrumento de promessa de compra e venda em todos os casos, pois isso aumentará a segurança jurídica para ambas as partes, além de trazer mais transparência ao negócio. Ademais, os custos para realização da promessa de compra e venda são menores, pois pode ser realizada diretamente pelas partes, geralmente por meio de um advogado especializado.
Inadimplemento do Vendedor
Quando falamos de contrato de compra e venda, muitos têm a falsa ideia de que apenas a parte compradora pode ficar inadimplente, uma vez que logo pensamos na falta de pagamento. Entretanto, é sabido que a obrigação de pagamento não é a única obrigação presente em um contrato de compra e venda de imóvel. Ambas as partes têm obrigações, exigíveis por determinação legal ou propriamente contratual.
Dentre as obrigações do vendedor, o Decreto-Lei 37/58 dispõe em seu art. 15 que, o compromissário tem o direto de exigir a outorga da escritura de compra e venda após ultimado o pagamento integral do preço! Tal direito é exigível, não podendo o vendedor se recusar sem justo motivo. O artigo seguinte da referida norma dispõe que em caso de recusa por parte do vendedor caberá o cumprimento forçado, por meio da ação judicial de adjudicação compulsória.
Logo, vemos que esse direito é exigível do vendedor, sendo a ação de adjudicação compulsória uma ferramenta legal consolidada em nossa legislação pelo menos desde a década de 30. Apesar disso, muitas pessoas desconhecem a capacidade deste instrumento, cujo rito é sumaríssimo, ou seja, trata-se de uma ação objetiva e mais rápida do que outros tipos de ação, pois não se sujeita a o rito ordinário.
Na prática muitos advogados utilizam a ação de usucapião quando deveriam se valer da ação da adjudicação compulsória. A usucapião poderia até alcançar a finalidade pretendida em muitos casos, mas costuma ter um rito mais formal e demorado, atrasando consequentemente a efetivação dos direitos do pleiteante.
Requisitos para Ajuizamento da Ação de Adjudicação Compulsória
Como todo pedido judicial, a ação de adjudicação compulsória necessariamente precisa atender alguns requisitos próprios e essenciais aos que realmente pretendem conseguir uma decisão favorável. Não adianta apenas querer entrar com uma ação, crendo no senso individual do que é certo, justo e exigível. Nosso direito é um direito positivado (escrito), logo devemos observar os preceitos legais para obter êxito diante das demandas que são apresentadas ao poder judiciário.
Assim, para entrar com esse pedido é necessário constituir um advogado. Sem exceções. Alguns poderiam pensar em entrar com essa ação diretamente nos juizados especiais cíveis, nos quais se pode ingressar com uma ação sem necessariamente precisar de um advogado. No entanto, o imóvel objeto da compra e venda precisaria ter valor inferior a 40 (quarenta) salários mínimos.
De qualquer forma, mesmo se o valor do bem fosse baixo, sempre é recomendável contratar um advogado, pois o profissional terá a expertise técnica necessária ao sucesso da demanda. Além disso, importante lembrar que a Constituição da República determina que o advogado é indispensável a administração da justiça (art. 133). Tal disposição, não por acaso, é reforçada pelo art. 2º da Lei Federal 8.906/94.
Além de um advogado qualificado, precisa haver uma prova documental da compra e venda, geralmente um contrato preliminar de instrumento particular de promessa de compra e venda. Na verdade, independente do título do instrumento de contrato, o importante é ter um prova documental da realização da promessa de venda.
Em certo momento já se discutiu sobre a necessidade do instrumento de promessa estar averbado junto a matrícula do imóvel, especialmente em razão da previsão do art. 25 da Lei 6.766/79, pois este artigo impõe a condição de o instrumento “estar registrado”. Todavia, tal interpretação resta superada em razão da Súmula 239 do STJ que objetivamente rejeitou esta condição registral.
Outro requisito importantíssimo para ter êxito na ação de adjudicação compulsória são as provas do pagamento. À primeira vista, não é possível exigir que a escritura seja outorgada se o comprador não efetuou os pagamentos, pois nesse caso haveria um justo motivo para retenção da outorga por parte do vendedor. As provas poderão ser diversas, comprovantes de transferência, recibos de quitação, comprovante de depósitos, extratos com registros dos pagamentos, dentre outras.
Investimentos envolvidos no ingresso da Ação de Adjudicação Compulsória
São três os custos principais para ajuizamento da referida ação. Primeiramente será necessário contratar um advogado competente, que entenda do tema e seja de confiança. Tomado esse primeiro passo, todos os outros tendem a fluir de forma muito mais tranquila e efetiva. É recomendável buscar uma advogado com prática nesse tipo de ação, pois advogados generalistas (que atendem todas as áreas do Direito) podem desconhecer os detalhes necessários ao sucesso da demanda.
Também é necessário ter provisão para as taxas judiciais. Em regra, os processos judiciais são pagos, então para ajuizar a demanda o autor da ação deve custear algumas taxas. A principal taxa judicial é a taxa de inicial, necessária no começo da ação e equivalente a 1% (um por cento) do valor da causa. Se utilizarmos o exemplo de um imóvel que custe R$ 200.000,00, a taxa inicial seria de R$ 2.000,00.
Ao final do processo e obtendo êxito na demanda, o novo proprietário deverá arcar com as custas de registro da sentença judicial na matrícula. Geralmente esse valor é próximo de 1% do valor do imóvel. Após o registro da sentença que substituirá a escritura não outorgada, o autor da ação será de fato e de direito dono do imóvel.
Considerando os honorários advocatícios e as outras taxas decorrentes da regularização através da Ação de Adjudicação Compulsória, estimamos que o interessado precisará investir ao menos 5% (cinco por cento) do valor do imóvel para ingressar com a ação, considerando um imóvel de R$ 200.000,00. Lembrando que nem todos os pagamentos precisarão ser realizados de um só vez.
Vale a Pena o Investimento? Quais são os riscos?
Muitos são os riscos de não ter a propriedade regularizada no nome do verdadeiros dono. Sempre ressaltamos isso em nosso textos, pois há riscos enormes e reais que recaem sobre aqueles que deixam de lutar pelos seus direitos, inclusive e especialmente quando tratamos de bens imóveis.
Um imóvel que não está registrado no nome do comprador será publicamente visto como de outra pessoa. Sob essa condição, a pessoa (empresa ou pessoa natural) que consta registrada na matrícula poderá vender o imóvel a terceiros, dar o imóvel em garantia e fazer todo tipo de negócios sem ciência ou concordância do comprador. Isso obviamente não seria lícito e na maioria dos casos consegue ser resolvido, no entanto será um desgaste, financeiro e emocional, totalmente desnecessário.
Os herdeiros de eventual comprador que deixou de regularizar a propriedade no seu nome também poderão ser gravemente prejudicados, tendo que arcar com a regularização do imóvel no momento do inventário. Tal situação poderá trazer enorme dificuldades e uma série de custos adicionais.
Em caso de venda do imóvel, dificilmente um terceiro vai querer comprar um imóvel que não está em nome do vendedor. No entanto, caso aceite, certamente não pagará o preço de mercado. Nesses casos, cada compra realizada fica em estado cada vez mais precário e a desvalorização na hora da venda pode ser de até 30%, considerando uma situação que o vendedor não está com pressa para vender o bem.
No final, os problemas que podem ser gerados são muitos e o bem somente acabada sendo mais desvalorizado. Por isso, não temos receio de dizer que Ação de Adjudicação Compulsória é um investimento para aqueles que necessitam ter seus imóveis regularizado. Isso não somente em razão dos potenciais ganhos financeiros decorrentes da valorização monetária do bem, mas também em relação a segurança e tranquilidade que um móvel no nome do real dono do bem proporciona.
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Richard Lira Borges (OAB/SP 438.493) – Advogado de Negócios
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