A ação de usucapião é um poderoso instrumento para regularização da propriedade imobiliária, mas quando não utilizado no momento correto pode gerar frustrações e até mesmo ser julgada de forma improcedente. Por isso, torna-se imprescindível conhecer a situação real da pessoa que pretende ajuizar a referida ação, confrontando tal realidade com as previsões legais que fundamentarão o pedido.
FUNDAMENTOS DA USUCAPIÃO – FUNÇÃO SOCIAL
É verdade que existem diversas espécies de usucapião, porém todas elas terão um ponto de convergência comum. O primeiro deles é o objetivo dessa espécie de ação, qual seja, dar função social a propriedade. O legislador se preocupa que a propriedade atinja determinada finalidade, não se convertendo em algo inútil. Ora, uma das utilidades mais importantes nesse contexto é o direito de moradia.
Por essa razão, a legislação sempre tende a favorecer o aquisição do imóvel por usucapião às pessoas que utilizam a propriedade com finalidade habitacional. Na prática, isso é demonstrado em prazos mais enxutos para aquisição de um imóvel que sirva como residência familiar. É o caso da ação de usucapião extraordinária, que tem seu prazo reduzido de 15 para 10 anos na hipótese informada, conforme previsão do art. 1.238, Parágrafo Único, do Código Civil.
A finalidade social da sociedade impede o acúmulo especulativo e inútil de propriedade, dificultando o domínio egoísta e prejudicial à sociedade. Certamente o direito de propriedade deve ser respeitado, sendo eleito como direito fundamental em nossa constituição. Todavia, não se pode esquecer que a propriedade se refere ao vínculo entre pessoa e coisa (bem). Este vínculo deve ter utilidade, praticidade, efeitos reais e verdadeiros, não uma mera simulação.
Daí o sentido de valorizar aquele que habita, que cuida, que torna a propriedade produtiva e útil. Isso não tem absolutamente qualquer relação com invasão ou roubo de propriedade alheia, posto que o usucapião somente será possível em caso de efetivo abandono da propriedade.
Nesse contexto, o proprietário do imóvel que não faça uso direto do bem, pode alugá-lo ou emprestá-lo a terceiro, excluindo as chances de perder seu bem por uma ação de usucapião e mantendo a função constitucionalmente tutelada da propriedade. Em resumo, vê-se que é uma questão de diligência com o bem. Aquele que cuida e dá utilidade a propriedade não a perderá.
Também abordamos o tema de direito fundamental de propriedade em outro texto. Caso tenha interesse em entender um pouco melhor a importância e a relação desse direito com sua vida, sugerimos a leitura para aprofundamento do tema.
FUNDAMENTOS DA USUCAPIÃO – POSSE, PRAZO E UTILIDADE
A função social é claramente a fundamentação que permite o ingresso da ação de usucapião, porém ela deve ser apurada através de requisitos objetivos, evitando que o pedido de usucapir se transforme em uma desordem social. Pensando nisso, o legislador atribuiu três importantes critérios para caracterizar a utilidade social.
Quando alguém pensa em uma ação de usucapião invariavelmente lhe virá à cabeça a questão da posse, justamente porque o não exercício da posse pelo último proprietário dará causa a perda de propriedade. Assim, a posse é aspecto visual e facilmente perceptível de utilidade social da propriedade. Se alguém mora, trabalha a terra, constrói ou usufrui do bem imóvel de outra forma, estará configurada a posse, indispensável em todas as espécies de usucapião.
Importante esclarecer que essa posse pode ocorrer de forma direta, quando a pessoa interessada habita ou utiliza a propriedade ela mesma, mas também indireta, quando a pessoa interessada permite que terceiros, mediante remuneração ou não, usufruam diretamente do imóvel. Com isso, não restam dúvidas que a exigência do legislador não está limitada ao uso direto, pois assim cada indivíduo não poderia ter mais do que uma ou duas propriedades.
O prazo é outro fator indispensável, porém variável em sua extensão, conforme a espécie de usucapião eleita. O simples fato de ocupar um bem imóvel não concederá o direito de aquisição da propriedade. Pelo contrário, certamente uma ocupação precária fere o direito do verdadeiro proprietário, o qual poderá reclamar a devolução dos seus bens através de medida judicial adequada.
Logo, o prazo aquisitivo da usucapião deverá representar certa estabilidade dos autores do pedido em relação ao bem que reivindicam. Anteriormente, a legislação exigia prazos longos de até trinta anos, contudo isso mudou. É possível até mesmo realizar a usucapião de um imóvel no prazo de dois anos, como no caso de abandono da propriedade pelo ex-cônjuge ou companheiro.
A verdade é que cada situação deverá ser estudada de forma muito particular, porquanto não basta apenas ajuizar a ação de usucapião com menor prazo previsto, se não for compatível com a realidade do autor do pedido. Em todo caso, o fator tempo é crucial nessa espécie de ação e quando bem compreendido poderá permitir o reconhecimento da aquisição da propriedade muito antes do imaginado!
ESPÉCIES DE USUCAPIÃO
Foram abordados os fundamentos e as bases que dão razão a ação de usucapião, com fim de demonstrar que sem o cumprimento dos requisitos mais fundamentais não é possível esperar o êxito nesse tipo de ação. Sabendo dos requisitos genéricos, cabe ao advogado responsável pela ação identificar em qual espécie (tipo) de usucapião o caso do seu cliente será enquadrado.
A escolha correta da espécie de ação poderá prevenir um julgamento improcedente, bem como obter o reconhecimento do direito do cliente de forma muito mais veloz. São várias as espécies de usucapião, porém apenas serão abordadas as três de maior destaque, pois assim alcançaremos a maioria dos casos, sem entrar em minúcias e detalhes que não interessam a maioria das pessoas.
Em primeiro lugar, temos a ação de usucapião extraordinária, assim chamada porque dispensa o justo título e a boa-fé do adquirente. Nessa ação, o fator tempo ocorre como requisito mor, suprimindo outros requisitos exigíveis na usucapião ordinária. É a ação ideal para uma situação com pouco embasamento documental, havendo maior predominância na ocupação e usufruto de fato. Mesmo nesse caso, a preocupação com provas é essencial para um deferimento judicial mais rápido.
Por outro lado, caso o adquirente possua algum título da aquisição, ainda que não conforme os requisitos legais de um título aquisitivo de imóvel, será possível o ajuizamento da ação de usucapião ordinária. A grande vantagem em relação a anterior é o fato de o tempo necessário para reconhecimento da aquisição ser menor, reduzindo o tempo total de quinze para dez anos.
Importante destacar que o tempo das duas espécies citadas podem ser reduzidos em mais cinco anos em cada caso, se atendidos alguns requisitos específicos. A extraordinária pode ser reduzida de quinze para dez anos quando o adquirente da propriedade manteve moradia habitual no imóvel. Já na ordinária, além da moradia habitual, a lei determina que o prazo pode ser reduzido para cinco anos quando houver averbação de compra e venda, com pagamento, registrada em cartório.
Por último, temos o caso da chamada usucapião especial constitucional, no qual a regra determina a aquisição no período de cinco anos, desde que o imóvel urbano não tenha área superior a duzentos e cinquenta metros quadrados e o autor da ação não possua outro imóvel no seu nome. Além disso, o adquirente deve ter moradia fixa no local. Essa usucapião não pode ser aplicada mais de uma vez ao mesmo autor. Trata-se, evidentemente, de uma usucapião com função social voltada ao direito habitacional, por isso facilita ainda mais a aquisição pela redução do tempo.
POR QUE REQUERER O RECONHECIMENTO DA PROPRIEDADE POR MEIO DA AÇÃO DE USUCAPIÃO?
Antes de decidir-se sobre qual o momento adequado para entrar com a ação, o autor do pedido deve ter, de forma clara em sua mente, o porquê de ingressar com a referida ação. São diversos os motivos, que não apenas beneficiam o adquirente em si, mas todos os seus herdeiros e terceiros que tem relação com seu patrimônio.
Um destaque para ingressar com a usucapião tem justificativa na segurança jurídica da regularização do imóvel, o qual não será tido como do ocupante até o reconhecimento judicial. Até o momento da decisão judicial definitiva, o imóvel está sujeito a ser executado por dívidas do último proprietário, assim como de ser reivindicado por herdeiros ou credores do último proprietário. O direito a aquisição por usucapião existe, mas se não requerido seu reconhecimento judicial, o adquirente demonstra negligência e pode acabar perdendo sua propriedade.
Além do risco de perda da titularidade do imóvel em benefício de terceiro, o usucapiente que ainda não ingressou com a ação poderá enfrentar enormes dificuldades com a transferência do imóvel, independentemente se por compra e venda, doação ou através do inventário. Todas essas hipóteses podem ser um problema, por força do disposto no art. 1.245 do Código Civil. Como a lei reserva forma específica para transmissão da propriedade imobiliária, o não cumprimento dos requisitos terá impacto negativo na transferência.
Ademais, ainda que a transferência seja realizada de forma precária, haverá um enorme prejuízo financeiro ao vendedor de uma propriedade não regularizada. Como não há registro do título translativo ou da sentença judicial no cartório de registro imobiliário competente, o comprador do bem não pagará o preço de mercado da propriedade, posto que os riscos de insegurança jurídica e limitação do poder de transmissão do bem serão necessariamente transferidos ao comprador.
Dito isso, qual a vantagem de se manter uma propriedade irregular, considerando que haverá uma enorme desvalorização financeira, impossibilidade de realizar uma transferência regular, além de risco de perda do imóvel em favor de terceiro? Não parece razoável o risco de manter um imóvel irregular, posto que a sua regularização traria enorme valorização e benefícios, tudo a custos muito baixos quando comparados aos riscos e prejuízos da manutenção da irregularidade.
Para entender melhor os possíveis prejuízos da irregularidade da propriedade, assim como para conhecer mais benefícios sobre a regularização, recomendamos a leitura de nosso texto sobre regularização de imóveis.
O MOMENTO DO PEDIDO
Finalmente, munidos das informações mais relevante e práticas sobre o pedido da usucapião, recomenda-se que o pretendente ao reconhecimento judicial de sua propriedade procure um advogado especializado o mais breve possível. Sim, mesmo que pareça ainda não ser cabível realizar o pedido.
O profissional, que analisará a situação de forma particular e personalizada, poderá responder se realmente ainda não é possível realizar o pedido de reconhecimento da usucapião. Mesmo se não for, a busca prévia ao profissional capacitado poderá resultar em um planejamento estratégico para aquisição do imóvel em menor tempo, assim como na diluição dos custos da ação em maior período.
Aquele que se previne e busca o auxílio profissional o mais breve possível, poderá saber como se proteger de eventuais reclamações de terceiros, tomando medidas inteligentes e aptas a diminuir a exposição de riscos jurídicos. Mesmo se houver riscos de perdas de seu imóvel antes do pedido de usucapião, o interessado deve saber que há meios de defender seus direitos, mas isso é assunto para outro texto, no qual futuramente falaremos de medidas como a ação publiaciana.
Caso você possua uma promessa de compra e venda do imóvel (contrato de gaveta) e tenha adquirido o bem através de pagamento, provavelmente a medida mais adequada ao seu caso é a ação de adjudicação compulsória. Confira nosso texto sobre o tema e tenha certeza de qual a medida é mais adequada para regularização de sua propriedade imobiliária
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Richard Lira Borges (OAB/SP 438.493) – Advogado de Negócios
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