A ação ou o procedimento extrajudicial para requerer a aquisição de determinada propriedade, por meio da usucapião, é ato complexo, por isso demanda uma assessoria jurídica qualificada. Mesmo para verificar a viabilidade do pedido, um advogado deve ser consultado, com fim de evitar apresentar um pedido de usucapião que será negado ou julgado improcedente.
Linguagem, Legislação e Conceitos Técnicos
Embora existam noções gerais do que é o direito de propriedade e sua aquisição por usucapião, de fato há uma complexidade na linguagem e nos conceitos que envolvem o tema. Para manejar o pedido de usucapião, o advogado que representa os interesses do adquirente deve manejar a linguagem jurídica, conhecendo muito bem os liames da legislação aplicável ao tema.
Assim, para fazer uma análise correta e precisa sobre a possibilidade de buscar o reconhecimento do vínculo de propriedade, deve-se conhecer bem os conceitos de posse, boa-fé, propriedade, prescrição aquisitiva, dentre outros.
Além disso, o advogado deve saber diferenciar cada uma das diversas espécies de usucapião, a fim de eleger o melhor caminho para regularizar a propriedade.
Em termos de legislação, não é possível dar seguimento ao pedido sem conhecer bem as previsões do Código Civil, do Estatuto da Cidade e da Constituição Federal que versam sobre a usucapião. Sem isso, os gastos eventualmente realizados com a tentativa de regularização da propriedade podem ser inúteis.
Qual o Papel do Proprietário na Regularização?
O papel do proprietário é informar os detalhes da situação vivenciada no imóvel ao advogado que será constituído para fazer o pedido. Sim, sem os detalhes dos fatos não é possível formular uma tese jurídica forte o suficiente para alcançar o direito de usucapir o imóvel.
Por isso, o pretendente ao reconhecimento da usucapião deverá informar o tempo de posse do imóvel, assim como as circunstâncias em que essa posse (utilização) se iniciou e permanece.
Portanto, cabe ao adquirente trazer sua versão dos fatos que embasam seu direito, bem como apresentar meios de provas válidos para convencer a autoridade responsável a reconhecer o vínculo de propriedade. Essas provas podem ser obtidas por meio dos comprovantes de pagamento de faturas, contas de consumo e impostos no endereço do imóvel que se deseja regularizar. Também podem ser apresentadas testemunhas, imagens, fotos e gravações antigas.
Apresentação do Pedido e Tempo de Procedimento
Após análise preliminar de viabilidade, com apresentação do relato do interessado e das provas que sustentam esse relato, o advogado irá iniciar a elaboração da redação jurídica para apresentar o pedido. Nesse pedido, devem estar bem descritos e formulados o relato, a fundamentação jurídica, as provas que são ou serão apresentadas e a relação de todos os pedidos juridicamente adequados.
Com a apresentação, haverá a distribuição da ação perante uma das varas de registro cível do foro central, até designação de um juiz responsável pelo caso. Esse juiz dará seguimento ao processo, conforme pedidos apresentados pelo advogado e de acordo com rito previsto na lei.
No final, será julgado se o pretendente tem ou não o direito àquela propriedade. Entretanto, até chegar a esse ponto o caminho pode ser longo e cansativo. Não é incomum que ação de usucapião tramite por anos, mas é necessário entender que quanto mais tempo demorar para interessado fazer o pedido, obviamente maior será o tempo até que esse consiga a regularização.
No procedimento extrajudicial, o andamento costuma ser mais rápido, porém também costuma ser bem mais caro e rigoroso. Qualquer dúvida que o oficial de registro tenha sobre a legitimidade dos requisitos para usucapir o imóvel será suficiente para negativa do pedido apresentado.
Custos Principais
Os custos para usucapir o imóvel desejado são diversos, porém também há algumas vantagens econômicas na aquisição por usucapião. Ao contrário da compra e venda, o imóvel adquirido por usucapião não vai gerar o custo principal de pagar o proprietário anterior e não será necessário recolher o imposto de transmissão da propriedade imobiliária! Outra economia importante é a dispensa de elaboração de escritura pública de transferência, exigível em transmissões por doação ou venda, bem como o recolhimento do ITBI.
Embora haja mais vantagens econômicas do que desvantagens em relação aos outros meio de aquisição da propriedade, a usucapião pode gerar custos com citação, honorários advocatícios, taxas do oficial de registro, taxas judiciárias, ata notarial, georreferenciamento e perícia.
Apesar disso, se o pretendente não possuir condições financeiras, poderá pedir um benefício de gratuidade das taxas judiciais.
Ganho do Pedido e Registro
Após ganhar a ação ou ter concedido o pedido, será necessário comprovar a realização do registro em matrícula junto ao oficial de registro imobiliário da região na qual o bem imóvel está localizado. Esse é o ponto final que garantirá publicamente o reconhecimento da propriedade.
O registro deve ser feito de forma exata, com especificação correta dos proprietários, da metragem e demais informações referentes a propriedade e seu titular. Deixar de tomar as diligências finais para certificar a higidez do registro poderá causar danos significativos aos direitos do proprietário.
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Richard Lira Borges (OAB/SP 438.493) – Advogado de Negócios
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