No presente texto, pretendo expor alguns cuidados que o comprador de um imóvel precisa tomar antes de adquirir o bem. Em decorrência da prática da advocacia perante o mercado imobiliário, concluímos que existem muitas fraudes ou problemas que uma compra e venda feita de forma precária pode trazer.
No intuito de manter o cidadão e adquirente de um imóvel informado e consciente dos riscos jurídicos potenciais, esperamos que as orientações e recomendações aqui expostas possam ajudar na realização de um compra bem-sucedida.
IDONEIDADE DO VENDEDOR
O primeiro cuidado que o adquirente deve ter ao buscar comprar seu imóvel é verificar a idoneidade do devedor. Isso pode ser feito de muitas formas, inclusive recomenda-se utilizar de todas as ferramentas e informações possíveis nessa investigação, pois assim os riscos serão consideravelmente menores.
Quando se aborda a idoneidade do vendedor, não basta apenas perguntar para um conhecido se o vendedor é “bom”. Afinal, o conhecido também pode ser vítima do vendedor fraudulento, mesmo que ainda não tenha descoberto isso. Deve-se realizar uma investigação profunda e profissional.
Para tanto, o adquirente deve buscar extrair certidões de distribuições de processos e execuções judiciais em face do vendedor. Recomenda-se que essa busca seja feita tanto em primeira quanto em segunda instância. De preferência, devem ser obtidas certidões na maior amplitude possível do poder judiciário, incluindo a esfera cível, criminal e trabalhista da justiça.
No âmbito administrativo, o comprador pode realizar pesquisa em cartório de protesto, de modo a aprofundar a compreensão da situação patrimonial do vendedor. Se o vendedor tiver dívidas vultuosas, pode ser um sinal que não conduz bem seus negócios, aumentando as chances do adquirente servir como vítima de sua má gestão.
SÓCIOS E REPRESENTANTES DO VENDEDOR
Em geral, os empreendimentos imobiliários são realizados por empresas, pessoas jurídicas de direito privado. Tais estruturas jurídicas são em realidade um conjunto de documentos, registros e patrimônio, voltados para a consecução de um objetivo. Na prática, porém, os atos da empresa são realizados pelos seus representantes e sócios, de uma maneira geral.
Dito isso, importante entender que não é difícil que pessoas criem empresas diferentes, com fim de buscarem se esquivar de suas responsabilidades. Em suma, determinada pessoa má intencionada poderá abrir diversas empresas para perpetuar a aplicação de golpes imobiliários e despistar seus credores e clientes.
Nesse sentido, não será suficiente apenas realizar a pesquisa no nome da empresa ou pessoa jurídica vendedora do imóvel. Portanto, recomenda-se também que todas as pesquisas e averiguações anteriormente informadas sejam realizadas em nome dos sócios, representantes e administradores da vendedora.
PESQUISA DE OPINIÃO
As buscas mais formais poderão ser complementadas pela análise de opiniões sobre o vendedor na internet. A rede mundial de computadores disponibiliza várias ferramentas e sites nos quais os consumidores poderão realizar a avaliação do vendedor de forma pública, compartilhando suas opiniões sobre os serviços prestados e os bens adquiridos; assim como pesquisar opiniões de terceiros.
É possível verificar as opiniões dos consumidores em sites como o reclame aqui, nos comentários sobre a empresa no google, assim como nas redes sociais mais conhecidas. Dessa forma, o adquirente poderá ter uma noção da experiência de outros compradores, evitando desgastes com uma empresa problemática.
REGULARIDADE DO VENDEDOR
Já abordamos a importância de extrair certidões de processos, execuções e protestos em nome do vendedor, assim como de seus representantes. Indo além disso, não se pode ignorar a importância de verificar a regularidade do vendedor perante os órgãos de registro e receita federal.
Se o vendedor for pessoa jurídica empresária ou cooperativa, seus atos constitutivos serão registrados em junta comercial do estado em que atua. Esses registros são públicos e podem ser acessados por interessados em fazer negócios com o vendedor, justamente para verificar a regularidade de sua estrutura jurídica e representação.
Esse ponto, especificamente, poderá gerar uma certa dificuldade para o comprador leigo, pois o entendimento da documentação societária não dispensará a análise por um profissional qualificado, preferencialmente um advogado. Se houver irregularidades no registro ou na representação do vendedor, o adquirente certamente estará exposto a riscos jurídicos relevantes, que poderiam ser evitados.
Caso a pessoa jurídica não tenha natureza empresarial diante da legislação, seu registro estará em posse de oficial de registro de pessoas jurídicas. E, semelhantemente aos casos das empresas, poderão seus atos constitutivos serem acessados pela rede mundial de computadores. Nesse caso, o adquirente pode realizar consultas e requisições de certidões no site https://www.rtdbrasil.org.br/.
A verificação da regularidade da empresa perante o cadastro fiscal (CNPJ) será outro indicativo importante sobre a saúde e regularidade das atividades do vendedor. Se a empresa constar como inativa é melhor tomar muito cuidado e evitar fechar negócio.
CUIDADO COM OS INTERMEDIÁRIOS
É muito comum que as vendas imobiliárias sejam realizadas por meio de intermediário, um corretor de imóveis. Em geral, a atuação de um corretor será positiva ao comprador, pois o profissional conhecerá os detalhes dos imóveis disponíveis à oferta, podendo indicar o mais adequado ao comprador.
O problema ocorre quando o corretor não está agindo dentro da legalidade. Por se tratar de uma profissão regulamentada pela legislação, com conselho profissional próprio, necessário se faz verificar a inscrição regular do corretor. Sem a inscrição regular, o adquirente poderá estar diante de uma situação fraudulenta e provavelmente enfrentará dificuldades na cobrança de seus direitos.
CONTINUAÇÃO...
Há muitos aspectos que devem ser levados em consideração na compra de um imóvel, porém nem todos podem ser bem descritos apenas em um artigo como pretendido inicialmente. Em razão disso, considerei mais adequado realizar uma série de artigos, cada um focado em um aspecto das análises e cuidados recomendados para realizar a aquisição de um imóvel com segurança jurídica.
Esse primeiro texto abordou principalmente os aspectos relacionados a pessoa do vendedor. Pretendo abordar a necessidade de realizar a análise documental do próprio imóvel no próximo artigo. Caso as informações trazidas sejam do seu interesse, deixe um comentário em nosso blog.
Atenciosamente,
Richard Lira Borges (OAB/SP 438.493) – Advogado de Negócios
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