A grande massa de proprietários e possuidores de imóveis que colocam suas propriedades à locação são pessoas simples. Esse grupo é composto, em sua maioria, por pessoas que acumularam seus recursos durante uma vida, compraram um imóvel e usam os alugueres como uma forma de garantir sua aposentadoria ou mesmo complementação de uma renda não muito significativa.
Pretendem, nessa fase da vida, alcançar um estilo mais sossegado, sem muitas preocupações. Infelizmente a realidade dos locadores de imóveis no Brasil não é tão tranquila quanto acabam imaginando que seria. Ao longo dos contratos de locação, os proprietários costumam enfrentar inadimplência e atraso nos pagamentos, destruição parcial da propriedade, inconvenientes como barulhos excessivos e desrespeito aos direitos de vizinhança por parte dos inquilinos.
A IMPORTÂNCIA DE CONHECER OS DIREITOS E
A MANEIRA CORRETA DE EXERCÊ-LOS
Nesse contexto, os locadores precisam conhecer seus direitos, a fim de não ficarem reféns de situações ilícitas. É essencial se inteirar sobre o que é possível fazer ou não, e qual a melhor maneira de lutar por justiça. Muitas vezes, sem saber como reagir a abusos perpetrados pelos inquilinos, os proprietários acabam igualmente praticando atos ilícitos, os quais podem gerar prejuízos severos no futuro.
Por exemplo, uma prática comum de proprietários que não estão satisfeitos com o inquilino e desejam retirá-lo do imóvel é pedir que o imóvel seja entregue, com fundamento no art. 47, III da Lei do Inquilino, que permite a retomada do bem para uso próprio ou de familiar próximo.
O que a maioria não sabe é que o pedido de retomada sobre esse fundamento, quando não cumprido de fato, pode gerar uma responsabilização civil e criminal. Na esfera criminal, o réu pode ser condenado a cumprir até um ano de detenção, nos termos do art. 44, III da Lei do Inquilinato. Já na esfera civil, pode ser aplicada uma multa equivalente a 24 meses de aluguéis, conforme parágrafo do mesmo artigo.
DIREITOS X DEVERES
Enquanto o art. 22 da Lei 8.245/91 trata das obrigações do locador, o art. 23 lista os principais deveres do locatário. Para compreender bem a relação de locação e os direitos decorrentes dessa relação, as partes do contrato precisam entender que para cada obrigação ou dever de uma parte haverá um correspondente direito em relação a parte alheia. Em síntese, toda obrigação atribuída ao locador representa um direito do locatário, assim também de forma inversa.
De acordo com esse entendimento, passamos a tratar das obrigações do locatário (direitos do locador) elencados no art. 23 da Lei.
Direito de receber os aluguéis de forma pontual -> os aluguéis devem ser pagos pontualmente no dia ajustado em contrato, inclusive com os demais encargos previsto em lei ou em contrato. Tais encargos podem se referir ao pagamento de tributos e taxas condominiais, por exemplo.
Se os pagamentos não forem feitos ou forem efetivados fora do prazo ajustado, o locador poderá fazer a cobrança extrajudicial ou judicial dos valores em aberto, aplicando todas as penalidades previstas em contrato e permitidas pela legislação. Será possível até mesmo requerer o despejo do imóvel, conforme previsão do art. 9, inciso III da Lei do Inquilinato.
Direito de exigir que o imóvel seja utilizado apenas para o fim avençado, bem como demandar o inquilino por uso abusivo ou destrutivo do bem-> caso a locação seja ajustada com fins residenciais, o inquilino não pode utilizar o imóvel para fins comerciais, sendo o inverso igualmente verdadeiro. Ademais, o uso do bem não pode ser feito de forma destrutiva, imoral ou de maneira que infrinja direitos de terceiros, tais como os vizinhos próximos.
Havendo desobediência dessa determinação legal, conforme previsão em contrato (veja a importância dos contrato), podem ser aplicadas penalidade financeiras. Ainda, de acordo com o inciso II do art. 9º, é possível até mesmo requerer o encerramento do contrato.
Restituição do bem no estado em que foi entregue-> ninguém aluga um imóvel com a perspectiva de recebê-lo deteriorado ao final da locação, porém certos inquilinos demonstram não possuírem qualquer senso de conservação e acabam gerando danos significativos ao bem locado.
Contra esse tipo de conduta, o terceiro inciso do art. 23 determina ao locatário a obrigação de devolução do imóvel no estado do recebimento. Geralmente quando tal cláusula é descumprida, os valores depositados em garantia responderão na quantia necessária à reparação dos danos ocasionados.
Direito de ser cientificado sobre qualquer dano e defeito de sua responsabilidade, bem como turbação de terceiros -> as manutenções de uso e pequenos reparos geralmente são atribuídas ao locatário, enquanto as manutenções relacionadas a estrutura do imóvel costumam ser responsabilidade do locador.
Caso ocorra algum problema estrutural relevante, os locadores têm direito de serem informados, com fim de realizar as manutenções necessárias. Tais manutenções geralmente estão relacionadas a estrutura e segurança na utilização do bem e podem mesmo afetar a sua integridade.
Se o locatário for omisso no dever de prestar esse tipo de informação, poderá ser responsabilizado civilmente, indenizando o locador pelos efeitos de sua omissão, nos termos do art. 926 do Código Civil.
A turbação é uma agressão ao direito do locador, pode ser representada por algum tipo de tentativa de invasão ou utilização não autorizada dos direitos de posse. Nesse caso o dever de informa ao locador é igualmente aplicável.
Reparação de danos -> o locador pode exigir que o locatário faça a reparação de todo e qualquer dano causado ao imóvel pelo locatário e seus familiares. Embora essa previsão já esteja prescrita em lei, o ideal é atrelar uma penalidade pecuniária no instrumento de contrato em razão de seu eventual descumprimento.
Conservação do imóvel -> toda alteração de forma, no interior ou na parte exterior do imóvel, deve ser autorizada pelo locador. O descumprimento dessa disposição poderá impedir qualquer reembolso de gastos em favor do locatário, sendo passível de reparação e indenização em favor do locador do imóvel.
Entrega de documentos -> ainda que o locador não more no mesmo endereço do locatário, o inquilino deverá repassar ao locador toda documentação referente a taxas condominiais, multas, cobrança de tributos ou exigências de autoridades públicas.
Contas de consumo -> contas como água, luz, gás, internet e telefone são da responsabilidade do seu usuário, não devendo ser atribuídas aos locadores. Na realidade, muitos locadores nem ao menos retiram as contas do imóvel do seu nome e acabam sendo prejudicados quando o inquilino não paga as contas em dia.
Para evitar isso, o locador deve exigir e providenciar que as contas de consumo sejam passadas ao nome do inquilino, de forma que não seja prejudicado por atrasos e faltas de pagamento pelo locatário.
Direito de vistoria -> Na locação ocorre a cessão temporária e remunerada do imóvel para usufruto do locatário. No entanto, o locador continua sendo o dono do imóvel e nessa condição a lei assegura seu direito de vistoriar o estado do imóvel, inclusive com interesse de pô-lo à venda.
Importante que essa vistoria tenha data e horário combinados previamente, sob pena do locador infringir os direitos do locatário.
Esses são alguns dos direitos dos locadores, os quais devem ser exercidos nos limites e na forma prescrita na legislação, sob pena converterem-se em abuso de direito. É importante que o locador tenha ciência dos seus diretos e deveres e busque auxílio de um profissional do direito para orientação e resolução de problemas decorrentes do contrato de locação, independente se comercial, residencial ou mista.
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Richard Lira Borges (OAB/SP 438.493) – Advogado de Negócios
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