Por vezes somos procurados para resolver casos em que o comprador de certo imóvel tem seu bem bloqueado ou penhorado por dívidas do vendedor. Trata-se de uma situação problemática, capaz de gerar até mesmo a perda do bem em caso de omissão e não apresentação de defesa adequada, no tempo correto. Tal situação decorre de uma operação imobiliária incompleta, cujo resultado demonstra-se na fragilidade jurídica dos direitos do comprador.
Direitos de Propriedade e Registro
Não é raro que os negócios imobiliários sejam realizados de maneira precária no Brasil, sem a devida observância dos preceitos legais para transmissão da propriedade imobiliária. Em outras palavras, compradores e vendedores deixam de registrar a transmissão junto ao cartório de imóveis ou mesmo não elaboram a escritura de compra e venda junto ao tabelião. Alguns fazem um compromisso por instrumento particular (contrato de gaveta), enquanto outros simplesmente assumem um compromisso verbal, de maneira absolutamente precária.
Muitas vezes firmando-se sobre negócios passados sobre os quais não ocorreram problemas até o presente, acreditam fielmente que a venda operada de maneira contrária ao previsto na legislação não trará consequências negativas. Por vezes tomam a atitude de permanecer na precariedade por ignorância ou simplesmente para economizar. Infelizmente tal economia pode sair muito caro, uma vez que a falta regularização da transmissão pode trazer consequências bem negativas ao comprador.
Perante a legislação, o proprietário continua sendo o vendedor, pois este mantém seu nome registrado na matrícula do imóvel. Como consequência, os credores do vendedor poderão pleitear a penhora e arrematação do imóvel, pois a publicidade resultante do registro indica ser aquele o verdadeiro proprietário para quitação de dívidas. Nesses momentos, muitos compradores percebem os riscos e as consequências negativas de não regularizar seu o imóvel.
O Que Fazer ao Tomar Ciência de Uma Penhora ou Bloqueio Sobre o Bem?
Apesar de não ter regularizado o imóvel no tempo oportuno, quando o comprador toma ciência sobre eventual restrição ainda existe uma possibilidade de salvar o bem. É necessário agir rapidamente, procurando um advogado capacitado para que, através de uma manifestação judicial, possa ele apresentar uma impugnação ao ato de penhora. Nesta defesa, deve o profissional pleitear a liberação do bem, apresentando os documentos e provas capazes de comprovar que o imóvel não pertence mais ao vendedor.
Tal manifestação deve ocorrer com a maior brevidade possível, suspendendo a marcha de penhora e arrematação, sob pena do comprador poder sofrer uma perda total de seus direitos por omissão. Recorda-se que a omissão é meio de culpa, nos termos do Art. 186 do Código Civil. Assim, quanto mais tempo o comprador deixar de lutar pelo seu direito, maiores serão os riscos da perda de tais direitos, podendo mesmo tornar-se irreversível os atos do credor do vendedor.
A dica é ser diligente e levar a sério as possíveis consequências de não fazer nada. Cada cidadão deve estar ciente de seus direitos, da possibilidade de apresentar sua defesa e versão dos fatos, bem como das consequências negativas que advém de não fazer uso desse direito vital.
Solução Definitiva
Alcançando sucesso na liberação das restrições sobre o imóvel, recomenda-se que o comprador busque a regularização de sua propriedade, evitando a ocorrência de inconvenientes futuros. Isso pode ser feito por meio de uma ação de adjudicação compulsória, uma vez que já houve um inadimplemento do vendedor na entrega da escritura em momento adequado.
Caso o comprador já tenha a escritura, porém não a tenha levado a registro ainda, basta realizar o procedimento de registro, transferindo o imóvel para o seu nome. Isso só poderá ser feito após a liberação das restrições, demonstrando ao oficial de registro que não há conflitos capazes de impedir o registro e afetar direitos de terceiros.
Conforme falamos em outro momento, a regularização é essencial para evitar esse e outros tipos de problemas com o imóvel. Nesse sentido, a busca pela segurança jurídica deve ser tratada com prioridade e não como mera burocracia sem sentido. Somente assim ficam corretamente assegurados os direitos do proprietários e seus eventuais herdeiros ou cessionários.
Conclusão
O grande propósito desse texto é alertar aos que se encontram nessa situação de risco jurídico os meios disponíveis para salvaguardar seus direitos e evitar prejuízos irreparáveis, bem como aumentar a segurança jurídica da operação. Objetivo que se demonstra mais do que uma burocracia, pois sua finalidade última é trazer paz e tranquilidade, para um pleno exercício dos direitos de propriedade, cidadania, uso e gozo do bem.
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Richard Lira Borges (OAB/SP 438.493) – Advogado de Negócios
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