Muitas são as situações que podem levar um imóvel à situação de irregularidade. A irregularidade do imóvel pode ser de ordem estrutural ou jurídica. Essa última diz respeito a alguma pendência documental relacionada ao registro imobiliário ou requisito legal, que obviamente se encontra não cumprido. Nesse texto vamos entender melhor como a irregularidade de um imóvel pode trazer problemas e frustrações ao seu proprietário ou possuidor e qual é o caminho para saná-los.
A diferença entre os direitos de propriedade e de posse.
Por habitar em uma propriedade durante certo período, o possuidor (quem utiliza o imóvel) pode pensar que está tudo bem, que o bem lhe pertence e não tem com que se preocupar. Infelizmente as coisas não funcionam bem assim, pois não necessariamente há uma relação direta entre a posse do bem e a propriedade do bem. O direito de propriedade, sim, dá a qualidade de dono ao proprietário regular, ou seja, aquele que cumpre os requisitos legais.
Há uma lógica nessa divisão, pois isso permite que sejam realizados negócios como a locação imobiliária (cessão de uso remunerado do bem) e o comodato (empréstimo da coisa). Ambas as operações permitem que o proprietário conceda o uso do bem a terceiros por tempo determinado. É o mesmo que dizer que a posse pode ser transmitida em caráter temporário, sem que o proprietário sofra o risco de perder o bem em razão disso.
Com esse exemplo é simples perceber que, se não houvesse a divisão desses dois direitos, qualquer empréstimo ou operação de locação poderiam gerar o risco de perder o próprio imóvel! A partir de então, a divisão desses direitos e a importância de regularizar cada um deles se torna mais evidente e clara aos interessados.
O que acontece se não regularizar o bem?
A não regularização da propriedade imobiliária gera uma série de inconvenientes e transtornos. Primeiramente haverá uma desvalorização em caso de venda ou revenda, afinal ninguém quer comprar uma casa, apartamento ou terreno e ficar com risco de perder o bem, sem poder afirmar realmente que a propriedade lhe pertence.
Além disso, os herdeiros e credores do possuidor que falece e deixa um imóvel podem ter grandes problemas e enormes gastos para tentar regularizar o bem depois do falecimento. Há uma série de decisões judiciais que não reconhecem a possibilidade de herança sobre imóvel que não esteja devidamente registrado no nome do falecido. Se a regularização pode ser complicada em vida, com certeza se torna mais difícil após o falecimento.
O brasileiro tem o costume de menosprezar o direito de segurança jurídica, isso é historicamente comprovado. No entanto, não é por acaso que esse direito se encontra no rol dos direitos fundamentais, junto aos direitos à vida, a propriedade, a liberdade e a igualdade. Segurança jurídica, em resumo, é um direito que garante outros direitos. Assim, manter um imóvel regular resulta em segurança jurídica, pois a pessoa que detém o bem poderá gozar de todos os seus benefícios, podendo dispor do bem de forma ampla, para fins comerciais ou de uso próprio.
Outro risco é a utilização do bem por terceiros, como meio de garantia ou venda da propriedade, sem autorização do verdadeiro dono. Se outra pessoa constar como proprietária do imóvel no cartório de registros imobiliários, tal pessoa também poderá, em tese, dispor do bem.
Essa disposição pode se dar como venda do imóvel para terceiro, alheio ao verdadeiro possuidor, bem como dando o bem em garantia a um banco, por exemplo. Isso ocorre, porque a lei determina que o proprietário do imóvel é reconhecido no registro público, logo terceiros como bancos ou eventuais compradores não têm como imaginar que outra pessoa seja dona do bem.
Diante de tal cenário, recomenda-se evitar a precariedade da mera posse do bem, buscando os meios legais de regularização. Com isso, os riscos de perda serão reduzidos de forma significativa, o bem será valorizado monetariamente e os direitos do proprietário poderão ser assegurados contra invasores ou terceiros que queiram o prejudicar.
Como saber se seu imóvel se encontra regularizado?
Nessa abordagem compreendemos que o imóvel regular é aquele no qual o nome do proprietário real consta no registro imobiliário da circunscrição do imóvel. Isso porque o registro imobiliário costuma ser a fase última para consolidação da propriedade, sendo posterior a compra, ao pagamento e a escritura de compra e venda do imóvel, esta feita no cartório de notas.
Alguém poderia se sentir mais seguro, afirmando que o imóvel consta no seu nome na prefeitura, que paga imposto e as contas de consumo, como água e luz. No entanto, isso não é suficiente! A lei é muito clara ao informar que a propriedade imobiliária só é transferida com o registro da escritura de compra e venda no cartório de registro imobiliário. Sem tal formalidade não se pode afirmar que alguém seja dono.
Como regularizar o imóvel afinal?
Sabendo dos enormes problemas que podem ser gerados com a não regularização da propriedade imobiliária no nome do verdadeiro dono, obviamente deve-se buscar o meio de sanar tal irregularidade. Além de proteger-se contra inúmeros possíveis transtornos, o proprietário conseguirá realizar negócios, tais como transferir a propriedade, ceder a posse (aluguel) e obter crédito (empréstimos), de forma muito mais simples, rápida e benéfica. Sabendo disso, comentaremos sobre três possíveis alternativas, dentre as quais o advogado responsável deverá decidir a que melhor se enquadra em cada situação.
1) Regularização em cartório: em alguns casos é possível regularizar o imóvel diretamente no cartório. Para tanto é imprescindível que o último proprietário registrado em cartório esteja vivo e tenha residência conhecida. Além disso, deve haver colaboração daquele para assinatura dos documentos necessários e comparecimento no cartório. Nesse caso, recomenda-se a representação por advogado.
2) Regularização por usucapião (judicial): quando não se tem contato ou possibilidade de acesso ao último proprietário, quando não houver promessa de compra e venda ou mesmo quando não houver matrícula em nome do vendedor, o caminho mais indicado seria ingressar com a uma ação judicial para aquisição originária da propriedade, a conhecida ação de usucapião ordinária. Como toda ação imobiliária, a lei determina que a representação por advogado é obrigatória.
3) Regularização por adjudicação compulsória (judicial): embora essa medida também se efetive por meio de uma ação judicial, costuma ser uma ação mais rápida do que a usucapião, pois parte de uma condição documental mais benéfica ao que pretende a regularização. Como na ação citada anteriormente, não é possível seu ajuizamento sem advogado. Sobre essa ação, recomendamos a leitura de nosso artigo sobre adjudicação compulsória o qual tem mais detalhes aos interessados.
Investimentos envolvidos na regularização.
Considerando os enormes benefícios que envolvem regularizar um imóvel, entendemos se tratar de um verdadeiro investimento, que traz maior segurança e valor ao bem. Os custos envolvidos podem variar drasticamente dependendo do estado documental no qual se encontra o bem, porém os valores mais recorrentes envolvem o pagamento dos honorários advocatícios, taxas de cartório e taxas judiciais, quando for necessário ajuizar ação judicial. Além disso, dependendo da operação envolvida, poderão existir gastos de imposto, condomínio, corretagem, desmembramento, entre outros.
Primeiros passos para regularização
Com certeza o primeiro passo a ser tomado é procurar um advogado competente, com experiência em Direito Imobiliário, o qual poderá fazer uma análise completa do caso, principalmente em relação as documentações e outros assuntos burocráticos. Após a análise do profissional, este indicará qual a melhor medida a ser tomada, solicitando os documentos e provas necessários a sua efetivação.
Richard Lira Borges (OAB/SP 438.493) – Advogado de Negócios
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